F.A.Q.

OBAVEZE AGENCIJE ZA NEKRETNINE

U skladu s Pravilima poslovanja posrednika u prometu nekretninama u prvom planu su slijedeće aktivnosti koje obavljaju posrednici:
- Osobu koja je naručila uslugu posredovanja dovesti u vezu s drugom radi zaključenja određenog posla koji je određen Ugovorom o posredovanju
- Procjeniti tržišnu vrijednost nekretnina tj. dati svoje mišljenje o tržišnoj vrijednosti
posredovane nekretnine
- Upozoriti Nalogodavca na nedostatke nekretnine
- Obaviti kontrolu vlasničkih dokumenata potrebnih za pravovaljano zaključenje određenog posla
- Upoznati obje strane sa svim zakonskim, poreznim i drugim obvezama u svezi s predmetnim poslom
- Obaviti sve potrebne radnje radi prezentacije posredovane nekretnine na tržištru nekretnina, te izvršiti i druge radnje koje su dogovorene Ugovorom o posredovanju
- Omogućiti zainteresiranima razgled nekretnina
- Posredovati u pregovorima oko zaključenja Kupoprodajnog ili drugog Ugovora
- Čuvati osobne i druge podatke koje predstavljaju poslovnu tajnu
- Obavjestiti Nalogodavca o svim okolnostima značajnima za određeni posao
- Izvršiti sve ostale radnje i aktivnosti koje je posrednik ugovorio Ugovorom o posredovanju.

ZEMLJIŠNE KNJIGE
Zemljišne knjige su javne isprave koje vode Općinski sudovi(tzv.Gruntovnica) u koje svatko može zahtijevati uvid i iz nje dobiti izvadak, ispis ili prijepis (u nazočnosti voditelja zemljišnih knjiga). Zemljišna knjiga i svi izvaci imaju snagu javnih isprava.

KATASTAR
Katastar je evidencija u kojoj se nekretnine opisuju prema njihovim tehničkim karakteristikama i time pojedinačno određuju. Zakon definira katastar kao: evidenciju o česticama zemljine površine, zgradama i drugim građevinama koje trajno leže na zemljinoj površini ili ispod nje te o posebnim pravnim režimima na zemljinoj površini. Katastarsku evidenciju vode područni uredi državne geodetske uprave. Ti uredi se popularno nazivaju katastarskim uredima ili samo katastrom.
Katastarski uredi pružaju građanima različite usluge kao što su izdavanje javnih isprava (kopije katastarskih planova, prijepisi posjedovnih listova, razne potvrde i uvjerenja) te pregledavaju i potvrđuju parcelacijske i druge geodetske elaborate koje za građane izrađuju privatne geodetske tvrtke

KAKO IZBJEĆI MOGUĆE PROBLEME PRI KUPNJI NEKRETNINE?
Prije zaključenja Ugovora o kupoprodaji nekretnine izvršava se provjera imovinsko-pravnog stanja nekretnine, uz obavezno predočenje izvatka iz zemljišne knjige na ime prodavatelja, kao dokaz vlasništva predmetne nekretnine, bez tereta, predočenje akta o građenju, uporabne dozvole, te posjedovnog lista.

TKO MOŽE KUPITI NEKRETNINU U REPUBLICI HRVATSKOJ
Ne postoje zapreke niti sankcije za kupnju nekretnine u Republici Hrvatskoj, no za upis u zemljišnu knjigu potrebito je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskoga državljanstva.

TKO SVE MOŽE PRODATI NEKRETNINU U REPUBLICI HRVATSKOJ
Prodati nekretninu može svaki vlasnik koji je svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišnu knjigu, kako bi isto mogao valjano prenijeti na kupca, no prodati nekretninu mogu i vanknjižni vlasnici, u kojem slučaju kupac stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime, obvezan je dokazati pravni slijed.

STRANI DRŽAVLJANI I KUPOVINA NEKRETNINA U REPUBLICI HRVATSKOJ

01. veljače 2009. godine, na snagu je stupio Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju kojim, svi državljani Europske unije mogu kupovati  nekretnine bez ograničenja, osim poljoprivrednih zemljišta. Dražavljani ostalih zemalja mogu kupovati nekretnine uz suglasnost Ministarstva pravosuđa. Suglasnost mogu dobiti državljani onih zemalja s kojima Republika Hrvatska ima potpisan ugovor o reciprocitetu, a u izuzetnim slučajevima i ostali. Ako strani državljanin ima osnovanu firmu u Hrvatskoj, onda može kupovati nekretnine bez ograničenja.

Postupak stjecanja prava vlasništva nekretnina za strane pravne ili fizičke osobe u Republici Hrvatskoj je slijedeći:
Kada se strani državljanin odluči za kupovinu nekretnina u Hrvatskoj zaključiti će s prodavateljem Ugovor o kupoprodaji nekretnine, na kojem će prodavatelj kod javnog bilježnika ovjeriti svoj potpis. Pisanom zahtjevu za uknjižbu prava vlasništa u Zemljišnim knjigama potrebno je priložiti uz gore navedeni Ugovor o kupoprodaji nekretnine (ili darovni ugovor ili ugovor o ozdržavanju ili sl.) u originalu ili ovjerenoj preslici, uvjerenje (original ne stariji od šest mjeseci) tijela jedinica lokalne uprave nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje (županijski uredi) da se nekretnina nalazi u granicama građevinskog područja predviđenim urbanističkim planom, dokaz državljanstva stranog kupca (ovjerena preslika putovnice ili osobne iskaznice), ili dokaz o statusu pravne osobe (izvadak iz sudskog registra) preveden od strane ovlaštenog sudskog tumača na hrvatski jezik ako je kupac strana pravna osoba, a ako postoji punomoćnik tada je potrebno dostaviti punomoć u originalu ili ovjerenoj preslici, zatim rješenje o osobnom identifikacijskom broju (OIB) i plaćenu sudsku pristojbu (250 kuna) za uknjižbu nekretnine.
Strani državljani koji u Republici Hrvatskoj imaju otvorenu tvrtku mogu kupovati nekretnine u Republici Hrvatskoj bez ograničenja, ali naravno na ime tvrtke.

ODNOS KUPACA ILI PRODAVATELJA I AGENCIJE
Regulira se Ugovorom o posredovanju kojeg ugovorne strane međusobno potpisuju o prihvaćanju njegovih odredaba.
Tim ugovorom agencija se obvezuje pronaći nekretninu ili kupca, a isti su obvezni da po eventualno zaključenom predugovoru ili ugovoru o kupoprodaji nekretnine, plati ugovorenu uslugu posredovanja-proviziju.

CJENIK USLUGA

Agenciji za posredovanje pripada posrednička naknada čija je visina utvrđena Cjenikom posredničkih provizija za obavljeno posredovanje prilikom kupoprodaje, zamjene, zakupa i iznajmljivanja nekretnina, utvrđenom od strane Hrvatske gospodarske komore, sektora za trgovinu pri udruženju za poslovanje nekretninama. Nije dozvoljeno pribavljanje poslova nuđenjem usluga posredovanja bez naplate posredničke naknade. Posrednička naknada se naplaćuje u trenutku potpisivanja ugovora ili predugovora o kupnji, odnosno zamjeni nekretnine, ili kod primitka kapare uz potpis.
Provizija se naplaćuje u postocima od ukupnog postignutog iznosa kupoprodajne cijene.
Najviša ukupna provizija 6%.
Najniža ukupna provizija 4%.

KAPARA
Prema dogovoru, najčešće 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene, sukladno zakonskom maksimumu.
Agencijska naknada se također plaća prilikom realizacije kapare.

OVJERAVANJE KUPOPRODAJNOG UGOVORA
Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika, a u inozemstvu u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara u kojem slučaju je potrebito istu ovjeru apostilirati odnosno osnažiti pri nadležnom sudu.

TABULARNA IZJAVA
Izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

TKO JE OBVEZNIK PLAĆANJA POREZA NA PROMET NEKRETNINA I U KOJEM IZNOSU

U Hrvatskoj porez na promet nekretnina iznosi 5% za sve vrste nekretnina i sve vrste transakcija. Visina poreza se određuje na osnovu cijene kupoprodajnog ugovora i procjene nadležne porezne uprave. Prema zakonu  obveznik plaćanja poreza  na promet nekretnina je kupac.
Nakon zaključenja ugovora o kupoprodaji nekretnine kupac je dužan dostaviti prijavu poreza nadležnoj poreznoj upravi u roku trideset dana od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji nekretnine.
Kupac je dužan u roku petnaest dana od dana primitka rješenja nadležne porezne uprave platiti porez, a za zakašnjenje plaćanja obračunavaju se zatezne kamate.

POREZ NA PROMET NEKRETNINA KOD ZAMJENE NEKRETNINA
Da, svaki stjecatelj nekretnine plaća porez na promet nekretninama u visini od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine koju stječe, no i u ovome slučaju stjecatelj je od porezne uprave ovlašten zatražiti oslobođenje od plaćanja istog poreza ukoliko do zamjene dolazi radi stjecanja prava vlasništva na odgovarajućoj nekretnini.

OPOREZIVANJE NAJMA NEKRETNINA
Ukoliko iznajmljujete stan (ili stanove) drugim osobama ZA STANOVANJE onda NE ulazite u sustav PDV-a bez obzira koliko zaradili godišnje jer su te usluge neoporezive. (čl.11. Zakona o PDV-u).
Međutim, ukoliko iznajmljujete prostor tvrtki kako bi ona obavljala svoju djelatnost (znači nije za stanovanje) onda ulazite u sustav ukoliko zaradite više od 85.000 kn u jednoj godini te ste dužni voditi i poslovne knjige. To možda i nije tako loše jer bi eventualno i mogli ubaciti neke troškove koji bi bili porezno priznati i po kojima bi si mogli priznati pretporez.
Kada fizicka osoba daje u najam nekretninu, poreznu osnovicu čini mjesečni iznos najamnine umanjen za paušalne troškove (30%). Ukoliko je tako dobivena osnovica manja od 2.400 kn mjesečno, oporezuje se po stopi poreza na dohodak od 20% plus prirez, a ukoliko je veća od navedenoga iznosa, po stopi od 35% plus prirez. Ukoliko nekretninu daje u najam pravna osoba pravnoj ili fizičkoj osobi, plaća 22% PDV-a, a umjesto poreza na dohodak plaća na kraju godine porez na dobit u visini 35% ukupno ostvarene dobiti. Kod najma soba i nusprostorija svi se porezi računaju na isti način, ali je porezna osnovica niža, budući da nastaje odbijanjem paušalnih troškova u visini od 50%.

OSTVARIVANJE PRAVA NA OSLOBOĐENJE POREZA NA PROMET NEKRETNINA GRAĐANA KOJI KUPNJOM PRVE NEKRETNINE RJEŠAVAJU SVOJE STAMBENO PITANJE
Porez ne promet nekretnina ne plaćaju građani koji kupuju prvu nekretninu ( stan ili kuću ) kojom rješavaju vlastito stambeno pitanje uz uvjet:
1. da imaju hrvatsko državljanstvo,
2. da prijavljuju prebivalište u mjestu i na adresi gdje se nekretnina koju kupuju nalazi,
3. da veličina nekretnine koju kupuje građanin, ovisno o broju članova njegove uže obitelji, ne prelazi površinu kako slijedi:
- za 1 osobu do 50m stambenog prostora
- za 2 osobe do 65m stambenog prostora
- za 3 osobe do 80m stambenog prostora
- za 4 osobe do 90m stambenog prostora
- za 5 osoba do 100m stambenog prostora
- za 6 osoba do 110m stambenog prostora
- za 7 i više osoba do 120m stambenog prostora ako veličina nekretnine koju građanin kupuje prelazi zadane površine tada se porez na nekretninu plaća samo na višak stambenog prostora
4. da građanin, te članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu drugu nekretninu koja zadovoljava njihove stambene potrebe.
5. da građanin te članovi njegove uže obitelji nemaju u vlasništvu stan, odnosno kuću za odmor te druge nekretnine znatnije vrijednosti.
Članovima uže obitelji, smatraju se bračni drug te djeca prijavljena na istoj adresi kao i građanin.
Porez se plaća ako se stan ili kuća otuđi u roku od pet godina od dana nabave nekretnine, odnosno ako Porezna uprava naknadno utvrdi da nisu bili ispunjeni uvjeti za porezno oslobođenje.

OSTALI POREZI KOJIMA PODLIJEŽU  UGOVORNE STRANE U KUPOPRODAJI NEKRETNINA

Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak ukoliko otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku izmedu kupovne i prodajne cijene nekretnine, no iste se obveze može osloboditi.